Vous résidez au Canada où vous voulez venir y résider ? Vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien immobilier, mais vous ne savez pas comment vous y prendre, ni les conditions officielles qui encadrent cet acte d’achat ? Pas de panique, suivez juste le guide de l’accédant à la propriété.
Qu’est-ce que l’accession à la propriété ?
Accédant à la propriété est un statut particulier d’acheteur immobilier ouvert aux personnes physiques et aux ménages, alors appelés personnes de référence, qui durant les 5 années précédentes ont acheté un bien immobilier (terrain, propriété, maison, appartement) tout en vivant dans un logement dont ils n’étaient pas propriétaires, en qualité de locataires ou de personne hébergée à titre gratuit.
Concernant le ménage marié ou les conjoints de fait, la personne de référence peut concerner autant le conjoint acheteur du bien que le couple lui-même devenant ainsi accédants à la propriété au moment de l’achat.
Comment financer son accession à la propriété ?
Le Gouvernement du Canada propose 4 programmes de financement. L’un des principaux moyens pour financer votre acquisition est l’incitatif à l’achat d’une première propriété. Généralement le financement se compose d’une mise de fond et d’un prêt. En général un apport équivalent à 5% du prix pour une habitation ancienne et 5% à 10% pour une habitation neuve est nécessaire le solde étant financé par un prêt hypothécaire.
Il est remboursable sans pénalités sur 25 ans, mais également au moment de la vente du bien. Le crédit d’impôt est aussi un moyen par lequel vous pouvez financer votre acquisition immobilière. Par ailleurs, vous pouvez bénéficier d’autres dispositifs comme le régime d’accession à la propriété (RAP) ce dispositif est valable pour une maison neuve, les rénovations ou les agrandissements d’une maison existante, ou bien des conversions d’un local en habitation.
Définition prêt hypothécaire
Un prêt hypothécaire est un crédit financier accordé par une banque à une personne disposant d’un patrimoine personnel constitué de biens divers. Ce dernier met en gage l’un ou plusieurs de ses biens pour garantir le risque de non-remboursement de la somme mise à sa disposition par voies de saisie et de vente.
Dans la pratique, la banque saisit un juge pour informer la justice d’un possible risque de non-paiement d’un prêt par le débiteur. Le juge autorise donc l’inscription d’une mention d’hypothèque sur le ou les biens immobiliers qui vont servir de garantie en remboursement (terrain, maison, appartement).
Prêt hypothécaire et mise de fond
La mise de fonds est la partie du prix d’achat représentant votre propre part dans votre nouvelle propriété. Le solde de l’achat vient sous la forme d’un prêt hypothécaire calculé en amont de vos recherches pour en définir le type qui vous convient :
- L’hypothèque conventionnelle exige une mise de fonds minimale de 20 % du prix d’achat. Elle peut être à taux fixe ou variable, avec des frais moins élevés, car sans assurance.
- L’hypothèque assurée nécessite elle des mises de fonds d’à peine 5%. Ses frais plus élevés que ceux des hypothèques conventionnelles incluent les primes d’assurance payable une fois, à la clôture de l’achat. Vous pouvez régler la prime ou l’ajouter au montant du capital de votre hypothèque.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?
La mise de fonds est la part du prix d’achat à verser de suite pour acheter un bien immobilier. Le montant minimum de cette mise de fonds est calculé sur le prix d’achat, dont il est déduit.
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20% de la valeur de la maison, une assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour protéger la banque d’un non-remboursement de prêt.
Les mauvais dossiers de crédit et les travailleurs autonomes doivent également y souscrire même avec une mise de fonds de 20%. Son coût varie de 0,6 % à 4,5% du montant de l’hypothèque et sa prime dépend de votre niveau de mise de fonds.
Combien faut-il pour une mise de fonds ?
| PRIX D’ACHAT DE VOTRE HABITATION | MONTANT MINIMUM DE LA MISE DE FONDS |
| 500.000 $ ou moins | 5% du prix d’achat |
| 500.000 $ à 999.999 $ |
+
|
| Plus de 1.000.000 $ | 20% du prix d’achat |
La mise de fonds est versée sur les fonds propres de l’acheteur. Cependant, la mise de fonds des travailleurs autonomes et détenteurs de mauvais dossier de crédit doit être plus importante compte tenu du risque élevé d’incidents de paiement.
Comment financer votre mise de fonds ?
Que faire quand vous ne disposez pas de mise de fonds ? Voici cinq moyens de la financer :
- Profiter des programmes municipaux d’aide à la propriété offerts par les villes (crédit d’achat, prêt sans intérêt, remise sur les droits de mutation immobilière ou crédit de taxes foncières)
- Utiliser ses REER au titre du régime d’accession à la propriété (RAP)
- Contracter un prêt ou une marge de crédit personnelle
- Acheter la maison d’un proche parent en utilisant le don d’équité
- Faire un refinancement de votre hypothèque si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez acquérir une nouvelle maison.
Qu’est-ce que le RAP ?
Le RAP, Régime d’Accession à la Propriété, est un programme qui vous permet de retirer 35.000 $ par an maximum de vos régimes enregistrés d’épargne et de retraite (REER) pour financer l’achat ou la construction d’une habitation dite admissible, pour vous-même ou pour une personne handicapée.
Les critères d’habitation reconnue admissible au Canada sont :
- Être existante ou en cours de construction. Cela comprend les maisons unifamiliales, jumelées, en rangées, mobiles, les habitations en copropriété (duplex, triplex, quadruplex ou immeubles).
- Détenir une part dans une coopérative d’habitation au Canada en tant que propriétaire (et non en tant locataire)
Crédit d’impôt pour les accédants à la propriété
Pour faciliter l’achat d’une première habitation pour soi ou pour une personne à mobilité réduite, le gouvernement canadien offre un crédit d’impôt sur le revenu non remboursable de 5.000 $ pour une habitation admissible acquise dans l’année assorti d’un abattement fiscal fédéral d’au plus 750$ pour tout bénéficiaire admis. Cette somme peut servir à l’achat du bien ou au paiement des frais associés à cet achat.
La valeur du crédit est trouvée en multipliant le montant du crédit (5.000 $) par le taux inférieur d’imposition du revenu des particuliers pour l’année en cours.
Les principales aides de l’accession à la propriété
Les principales aides octroyées aux accédants à la propriété :
- Incitatif à l’accession à la propriété par l’obtention d’un prêt hypothécaire avec participation sur le solde du prix d’achat d’une habitation servant de résidence lorsque votre mise de fonds minimale est disponible
- Le crédit d’impôt sur le revenu non remboursable de 5.000 $ pour une résidence neuve acquise dans l’année et 750 $ maximum d’allègement fiscal
- Le régime d’accession à la propriété avec la possibilité de retirer 35.000 $ par an de votre REER
- Les remboursements d’une partie de TPS/TVH sur construction neuve, rénovation, agrandissement et conversion de local en habitation
Être admissible au crédit d’impôt dans le cadre de l’accession à la propriété
Deux critères d’admissibilité au crédit d’impôt :
Vous, votre épouse ou conjoint venez d’acheter une habitation admissible.
Votre achat immobilier étant votre première habitation, vous ne viviez pas dans une autre habitation dont vous ou votre époux ou conjoint étiez propriétaires au cours de l’année d’achat ou des quatre années le précédant.
D’autre part, les personnes déficientes bénéficient du crédit d’impôt pour personnes handicapées, même étant déjà propriétaires d’une habitation. A condition que l’habitation leur serve de résidence et soit adaptée à leurs besoins personnels. Vous pouvez acheter une habitation à un parent handicapé et demander le crédit pour vous-même.
Type de maison admissible
Tous les types d’habitations du Canada (ou presque) sont admissibles au crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, y compris :
- Les maisons unifamiliales
- Les maisons semi-détachées
- Les maisons en rangée
- Les habitations mobiles
- Les habitations en copropriété ou condominiums
- Les appartements en duplex, triplex, quadriplex
- Les immeubles d’appartement
Mais aussi :
- Une part de propriété dans une coopérative d’habitation donnant droit à une participation à la coopérative
- Les maisons en cours de construction avec engagement de s’y installer dans l’année qui suit la date de clôture de l’achat
Les autres formes d’aide financière ou d’allègements fiscaux
Certaines grandes villes du Québec (Montréal, Québec) ainsi que d’autres villes de taille moindre ont des programmes d’accès à la propriété assortis d’aides diversifiées pour attirer les familles :
- Crédit d’achat
- Prêt sans intérêt
- Remise sur les droits de mutation immobilière
- Crédit de taxes foncières
- Incitatif à l’achat d’une maison éco-énergétique.
Mais aussi des incitatifs, aides et allègements basés sur le type de ménage (personne seule, famille monoparentale, avec ou sans enfants, etc.), sur le lieu d’installation de l’accédant à la propriété (centre-ville ou une zone donnée), le type de bien immobilier et bien d’autres critères variés.
Le programme d’appui à l’acquisition résidentielle
La Ville de Montréal offre des subventions d’achat de résidence de 5000 $ à 15 000 $ dans deux cas :
Pas encore propriétaire ?
- D’un montant forfaitaire à l’achat d’une propriété neuve
- D’un remboursement des droits de mutation, à l’achat d’une propriété, si votre famille compte au moins un enfant de moins de 18 ans ou si un enfant naîtra ou sera adopté au plus tard 9 mois après l’achat de la propriété.
Propriétaire ancien ou au cours des 5 dernières années ?
- Un montant forfaitaire à l’achat d’une habitation neuve, si votre famille compte un enfant de moins de 13 ans ou à naître ou adopter au plus tard 9 mois après l’achat
- Un remboursement des droits de mutation, à l’achat d’une propriété si votre famille compte un enfant de moins de 13 ans ou à naître ou adopter au plus tard 9 mois après l’achat.
Maison écolo
Parce que lutter pour une meilleure planète et un meilleur environnement est une valeur indiscutable qu’il faut promouvoir, SCHL Maison écolo vous offre un remboursement de l’assurance-crédit hypothécaire d’accédant à la propriété.
Si vous achetez ou construisez une habitation éco responsable d’un point de vue énergétique ou alors vous rénovez un logement que vous détenez en propriété ou en copropriété pour améliorer son efficacité énergétique, un remboursement pouvant atteindre 25 % de la prime pourrait vous être accordé après inspection et contrôle de votre maison écolo par les organismes reconnus compétents.
Crédit d’impôt non remboursable fédéral
En déclarant leurs revenus, tous les contribuables peuvent demander un crédit d’impôt de base appelé montant personnel de base, revu chaque année suivant l’inflation et d’autres facteurs. En 2019, ce montant était de 12 069 $ pour l’impôt fédéral.
Chaque gouvernement permet aux contribuables de demander un pourcentage du total de leurs crédits d’impôt non remboursables et de réduire l’impôt qu’ils doivent en soustrayant ce montant. Ce pourcentage est de 15 % pour le gouvernement fédéral.
Par ailleurs, certains groupes de personnes ont droit à des exemptions additionnelles transférables à d’autres personnes.
Programme Novoclimat
C’est un programme gouvernemental québécois de certification et de formation des entrepreneurs pour garantir des performances énergétiques supérieures aux habitations en construction. Ceci par des exigences techniques strictes portant sur la qualité des matériaux d’isolation, d’étanchéité et de ventilation. Il repose sur l’obligation d’un double contrôle des entrepreneurs en construction et des spécialistes en ventilation, l’inspection des habitations lors de leur construction et l’homologation des habitations conformes.
Avec pour avantages, des économies de 20% sur la facture annuelle d’énergie, le versement d’une aide financière à l’acheteur et à l’entrepreneur pour le volet Maison, et au promoteur pour les volets Petit bâtiment multi-logement et Grand bâtiment multi-logement
Crédit d’impôt provincial
- Le crédit d’impôt provincial comprend deux types de crédits :
- Le crédit d’impôt non-remboursable ou montant personnel de base ouvert à tout contribuable qui souhaite disposer d’un pourcentage fixé à 15%, à déduire de son montant annuel d’impôt.
- Les crédits d’impôts remboursables versés si vous en êtes bénéficiaire. Notamment pour couvrir vos frais de subsistance, le gouvernement provincial vous le verse en plusieurs paiements répartis tout au long de l’année. C’est le cas du crédit d’impôt pour la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) et de la Prestation fiscale pour le revenu de travail.
Accès condo
Accès Condo est un programme financier de la Société d’habitation et de développement de Montréal qu’elle met à la disposition des acheteurs d’unités dans les projets auxquels elle participe en partenariat avec des promoteurs, constructeurs et vendeurs. Choisis, notamment selon leur caractère abordable et leur qualité, ils permettent à des ménages, surtout des familles de devenir propriétaire d’un bien d’habitation.
Pour bénéficier de ce crédit d’achat de la SHDM, les familles doivent être admissibles à un prêt hypothécaire, acheter une part de propriété parmi les projets immobiliers en cours et l’habiter, enfin signer l’Entente Accès Condo sous garantie de prêt hypothécaire.
Programme Accès famille de Québec
La Ville de Québec offre aux familles admissibles une aide financière sous la forme d’un prêt sans intérêt ni versement, appelé crédit d’accession, d’une valeur de 5,5% de la valeur de la maison. A condition qu’elle soit utilisée comme mise de fonds pour l’achat d’une habitation admissible.
L’habitation est dite admissible lorsqu’elle a une valeur, taxes et ristournes comprises, inférieure ou égale à 300.000 $, avec au moins deux chambres à coucher et des espaces de rangement.
Les familles admissibles doivent correspondre à certains critères ouvrant à une attestation, qu’elles soient en couple avec enfant, en couple sans enfant ou monoparentale.
Il existe de nombreuses aides et de nombreux dispositifs ou allégements fiscaux pour les accédants à la propriété dans le cadre du régime de l’accession à la propriété. Pour vous aider à démêler les différentes aides et dispositifs et faire valoir vos droits et profiter de ces avantages veuillez contacter le groupe financier signature et un de nos courtiers hypothécaires pourra vous renseigner avec plaisir.
